อัพเดตล่าสุด 1 กันยายน 2569
ผู้ขายเจอสองก้อนเสมอ ก้อนแรกคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งเสียทุกครั้งไม่มีข้อยกเว้น ก้อนที่สองคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ อากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่มีทางเสียพร้อมกันทั้งคู่ นอกจากนั้นยังมีส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนตามที่ตกลงกับผู้ซื้อ
ชื่อว่า "หัก ณ ที่จ่าย" เพราะกรมที่ดินหักไว้ตอนจดทะเบียนโอนเลย ผู้ขายไม่ได้ไปจ่ายทีหลัง จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือ ภาษีตัวนี้ คิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย
วิธีคิดมีสี่ขั้น
| ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายได้ | ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายได้ |
|---|---|---|---|
| 1 ปี | 92% | 5 ปี | 65% |
| 2 ปี | 84% | 6 ปี | 60% |
| 3 ปี | 77% | 7 ปี | 55% |
| 4 ปี | 71% | 8 ปีขึ้นไป | 50% |
เศษของปีนับเป็น 1 ปีเต็ม และถ้าทรัพย์นั้นได้มาโดยมรดกหรือมีคนยกให้ กฎหมายให้หักค่าใช้จ่าย 50% วิธีเดียว ใช้ตารางข้างบนไม่ได้
มีเพดาน ถ้าคำนวณออกมาแล้วภาษีเกิน 20% ของราคาขาย ให้เสียเพียง 20% เท่านั้น
และเลือกขอคืนได้ ภาษีตัวนี้ถือเป็นภาษีสุดท้ายก็ได้ คือจบตรงวันโอน หรือจะนำไปรวมยื่นแบบตอนสิ้นปีเพื่อขอคืนก็ได้ ถ้ารวมแล้วคำนวณออกมาน้อยกว่าที่ถูกหักไว้ ผู้ขายที่รายได้ทั้งปีไม่สูงควรลองคำนวณดูทั้งสองทาง
เสียตัวใดตัวหนึ่งเท่านั้น ตัวชี้ขาดคือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันได้มาหรือเปล่า และมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีหรือเปล่า ทั้งสองตัวคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน
ไม่ใช่ภาษี แต่เป็นค่าบริการของกรมที่ดิน 2% ของราคาประเมิน (หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ) กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครจ่าย ธรรมเนียมคือคนละครึ่ง รายละเอียดอยู่ที่ ค่าโอนที่ดิน ใครจ่าย คนซื้อหรือคนขาย
ลองคำนวณยอดของตัวเอง เลือกว่าเป็นผู้ขาย ใส่ปีที่ถือครอง ระบบจะแยกให้เห็นว่าเงินแต่ละก้อนคือค่าอะไร ไปที่เครื่องคำนวณ